A Lei de Locações (Lei nº. 8.245/1991) permite ao locatário o direito à renovação contratual não residencial independente da vontade do locador, desde que cumpridos alguns requisitos.
Dispõe o artigo 51 da mencionada Lei, que nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente: I – o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado; II – o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos; III – o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.
A renovação do contrato visa resguardar os interesses do comerciante, uma vez que se destina a proteger o estabelecimento comercial através da prorrogação ou continuação do contrato de locação.
A Ação Renovatória poderá ser demandada pelos cessionários ou sucessores da locação e no caso de sublocação total do imóvel, o direito a renovação somente poderá ser exercido pelo sublocatário.
Nos casos em que o contrato autorizar que o locatário utilize o imóvel para as atividades de sociedade de que faça parte e que a esta passe a pertencer o fundo de comércio, o direito a renovação poderá ser exercido pelo locatário ou pela sociedade.
Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos sócios, o sócio sobrevivente fica sub-rogado no direito a renovação, desde que continue no mesmo ramo.
O direito a renovação do contrato estende-se às locações celebradas por indústrias e sociedades civis com fins lucrativos, regularmente constituídas, desde que ocorrentes os pressupostos acima citados.
Perde o direito a renovação aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.
Cabe ressaltar, contudo, que o locador não estará obrigado a renovar o contrato se, por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação, ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade; ou se o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.
Na hipótese de recursa na renovação do imóvel pelo motivo de ser utilizado pelo locador ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, o imóvel não poderá ser destinado ao uso do mesmo ramo do locatário, salvo se a locação também envolvia o fundo de comércio, com as instalações e pertences.
Nas locações de espaço em shopping centers, o locador não poderá recusar a renovação do contrato com fundamento do imóvel a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio.
É de se destacar que o locatário terá direito a indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes que tiver que arcar com mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio, se a renovação não ocorrer em razão de proposta de terceiro, em melhores condições, ou se o locador, no prazo de três meses da entrega do imóvel, não der o destino alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender realizar.
Não obstante, alegando o locador em sua defesa no processo de renovação ter recebido proposta de terceiro para a locação, em condições melhores, deverá fazer prova documental da proposta, subscrita por ele e por duas testemunhas, com clara indicação do ramo a ser explorado, que não poderá ser o mesmo do locatário. Do mesmo modo, no caso de alegar determinação de Poder Público, deverá o locador fazer prova da determinação ou relatório pormenorizado das obras a serem realizadas e da estimativa de valorização que sofrerá o imóvel, assinado por engenheiro devidamente habilitado.
No caso de improcedência da ação de renovação com o despejo do locatário, por proposta de terceiro, em condições melhores, a Lei disciplina que a sentença fixará indenização devida ao locatário em consequência da não prorrogação da locação, solidariamente devida pelo locador e pelo proponente.
O intuito da Ação Renovatória é de proteger as relações locatícias envolvendo estabelecimentos comerciais e também industriais e de sociedades civis sem fins lucrativos, com o objetivo de manter o equilíbrio na relação contratual, evitando a exigência de excessivas vantagens por parte do locador para a renovação locatícia.
Por fim, é de se ressaltar que a consoante o art. 45 da Lei de Locações, são nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que visem a elidir os objetivos da referida lei, notadamente as que proíbam a prorrogação, ou que afastem o direito à renovação do contrato, ou que imponham obrigações pecuniárias para tanto.
Claudia Bueno, advogada do Escritório Crivelari & Padoveze Advogados, responsável pelo Departamento Jurídico Cível do Simespi